解决方案与案例

  近日，清远修订印发了《清远市区建设用地容积率管理办法》（以下简称《办法》）和《清远市国土空间规划管理技术规定及计算规则》（以下简称《技术规定》）。《办法》明确了产业、公共设施可增加容积率的情形，完善了土地分割合并政策；《技术规定》则鼓励建设有清远特色的开放骑楼空间和公用空间，优化阳台、凸窗的计容管控和地面停车设施设置规则等，为逐步加强城市风貌提供指引，助力清远城市规划建设高质量发展。

  为促进产业和公益事业发展，《办法》新增工业、物流仓储、市政设施用地、公益性公共设施用地为可申请调整容积率的情形。明确工业、物流仓储用地在满足设施承载力并符合环保等要求，在对周边用地未造成不好影响的情况下，经工信部门、商务部门研究确需提高容积率的可申请调整容积率；市政设施用地、公益性公共设施用地，需扩大建设以提高社会服务能力需要的，可适当申请提高地块容积率。

  从维护清远市经济和建筑市场平稳发展，缓解企业金钱上的压力方面出发，《办法》明确国有土地使用权需要分割转让的，建筑设计企业应当向市自然资源主管部门申请核发拟分割后各地块的规划条件，并完善国有土地使用权允许分割转让的相关条件要求，以及在分割转让合同中明确各受让方的实施责任。

  在回应企业诉求，促项目开工建设方面，《办法》从空间关系、权属关系和使用性质等完善了国有土地使用权合并的相关条件要求；明确国有土地使用权合并后按新的用地规划条件执行,并按合并后的规模配套基础设施和公共服务设施，但各项计容总建筑面积不得增加。

  岭南地区具有湿热、多雨的气候特点，《技术规定》明确新建居住小区建设项目，临城市道路商业裙楼应当至少在一侧设置骑楼提供宜人的公共人行开放空间，骑楼通道最窄处净宽不宜小于3.5米,净高不宜小于4.5米。为鼓励建设项目提供有清远特色的遮阳挡雨的开放骑楼空间，对符合一定要求的骑楼提出容积率、建筑密度、建筑退让等方面的激励政策。

  《技术规定》还拓宽“建筑公共开放空间”范围,明确将面向公众或者不特定业主全天候免费开放的架空空间、风雨连廊、空中连廊、挑廊、门楼和景观亭廊等纳入“建筑公共开放空间”不计算容积率。

  为不断提高市民居住舒适度和生活质量，《技术规定》将住宅套内阳台半计容的比例由原不超过套内建筑面积的18%放宽至25%，并由原来每套住宅只能设置一处进深尺寸最大为2.4米的阳台，放宽允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深，其他阳台进深由原来的不大于1.8米放宽到不大于2.4米；同时，将建筑墙体外边线到凸（飘）窗外边线不计算容积率建筑面积的距离由不大于0.6米调整到0.8米。

  同时，落实水弹性城市建设理念，避免建设大量地下硬质空间，为逐步降低配套设施建造成本，《技术规定》鼓励将停车设施由地下转移到地上建设，明确居住用地内建筑物首层（整层或局部）架空作为停车库的，可不计算容积率建筑面积。

  据悉，《办法》自2024年5月15日起施行，《技术规定》自2024年6月1日起施行。

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