2014年，很多沈阳商业地产的投资商在焦灼中度过。焦灼还将延续，期限多长，无法预计。
盘点2014年，在GDP增速放缓，房地产投资占比创6年来最低的情况下，沈阳的商业地产却来到了一个高点。
截至2014年底，沈阳零售商业面积总存量达到730余万平方米，约为2008年的4倍；写字楼面积在2014年则猛增24.8万平方米，总量达到70.8万平方米；五星级酒店面积达到102万平方米，6000余房间。与此同时，写字楼的空置率迅速上升至38%，而这一数字在2013年为14%，租金呈负增长态势。
但2014年并不是增长的终点。当我们把目光投向2020年时就会发现，届时，沈阳零售商业总存量将达到1200万平方米；五星级酒店将超150万平方米，客房超过1万间；甲级写字间供应量将接近320万平方米。
《中国经营报》记者通过调查了解到，经过近年大规模推地和式开发，沈阳商业地产已经透支未来10年的发展空间，现实严峻。
公开多个方面数据显示，2014年，沈阳GDP增速放缓，从2009年的14.1%下降到2014年的6.4%。房地产开发投资占比在2011年攀升至36.9%，但到2014年回落至29.5%，达6年来最低点。
但上述数字并未影响商业地产存量的增长。随着大量综合体开发的推进，无论是零售商业、写字楼还是酒店，均进入了井喷增长的态势。
截至2014年，沈阳零售商业面积总存量为730余万平方米，约为2008年的4倍。
“这已经是一个可怕的数据了，2014年沈阳户籍人口约730万人，人均零售商业面积近1平方米，接近发达国家人均1.0~1.2平方米的水平。”专业研究机构有关专家这样认为，发达国家的人均收入是沈阳的一二十倍，2014年沈阳的人均可支配收入约为2.4万元。
不仅如此，未来几年还会有一个供应量的爆发周期，预计到2020年人均零售商业面积将达1.6平方米，总量将超1200万平方米。这就从另一方面代表着，在现有供应量的基础上，到2020年，沈阳零售商业还要增长将近70%。
写字楼供应亦呈排山倒海之势涌来，在新增供应量曲线年一年，沈阳甲级写字楼供应面积骤增24.8万平方米，是2013年增量的近6倍。
至此，沈阳甲级写字楼市场空置面积也达到了26.8万平方米，空置率约为38%，2013年这一数字仅为14%。随之而来的，便是租金涨幅下滑。自2014年第二季度开始，甲级写字楼租金开始呈现负增长，到第四季度租金为111.2元/平方米/月。
在未来5年，甲级写字楼供应量将达250万平方米左右，“2015年是高峰，入市写字间面积约76万平方米。”上述专家这样认为，到2020年，写字间总量将近320万平方米。
而沈阳五星级酒店在2014年总计17家，面积为102万平方米，客房6000多间；5年后，五星酒店将达到39家，面积超150万平方米，客房超过1万间。
“供应量增速过猛，很大原因是入市产品的体量大。”上述专家分析，2014年，茂业中心、财富中心A、中汇广场A座三家写字楼入市，总面积即达24.8万平方米。
而2015年即将入市的写字楼市府恒隆双子塔为19万平方米，新地中心1号为12万平方米。
“在沈阳，如果你的店不到10万平方米，你都不好意思说自己是做商业的。”沈阳向明长益置业营销经理李洪冶如是表示。
数据显示，沈阳零售百货店10万平方米以下约占27%，10万平方米以上的购物中心占到了73%的份额，其中面积25万平方米以上的占23%。
2013年开业的6家百货商场和购物中心，除沈阳天地是6万平方米之外，均超过了10万平方米，其中奥体万达广场为17万平方米、金融中心购物广场15.5万平方米、兴隆大都汇23万平方米、久光百货12万平方米、阳光百货10万平方米。将于2015年开业的铁西万象汇和2017年开业的嘉里中心购物中心均为10万平方米。
开发大型综合体，做高档配套，起数百米高楼，让沈阳快出形象出好形象，正是沈阳市推进城市发展的初衷。
“沈阳很不错，青年大街有上海金融中心的感觉。”2014年，庞巴迪一位主管到沈阳考察时这样感叹沈阳金廊开发令城市形象提升迅速。
公开信息显示，金廊工程是沈阳中央都市走廊工程，以商业地产和公共服务建筑为主，青年大街是最核心区域。2003年7月启动，至今还没完工。金廊最初的规划是全长12公里，平均宽度1~2公里，总面积17.7平方公里。随着工程深入，工程区域继续扩展，目前已规划至全长约30公里，面积约75平方公里，跨越沈阳6个行政区及开发区。
“金廊工程是一个很好的策划，而且金廊的招商是非常成功的，国内外很多著名的开发商都聚集到了沈阳，恒隆、茂业、嘉里、世贸、华润、华强、瑞安、上实置业等等。”戴德梁行沈阳公司总经理赵欣表示，而这些著名开发商的高端气质，给沈阳原来相对传统保守的商业带来国际理念和开发思维。
而开发大型综合体，做高档配套，起数百米高楼，让沈阳快出形象出好形象，正是沈阳市推进城市发展的初衷。
楼不厌高。据当地新闻媒体报道，仅在2011年，17公里长的金廊沿线就有上百栋百余米的高楼崛起。但是很快，上百米高的建筑便不能再称为“高楼”了。
市府恒隆双子塔350米、新地中心260米、龙之梦亚太中心430米、国际金融中心427米、新世界会展中心370米、裕景中心400米……2013年开工建设的宝能环球金融中心将成沈阳最新超高地标，号称东北第一高楼，将达565米。芝麻开花般不断向天空伸展的高度暂时在565米定格。
2009年年初一份关于金廊工程建设情况的汇报显示，当年金廊项目中已有40个项目建筑规划设计高度超出空管部门规定的净空高度，领先国际城项目已被军方下达了停工通知。
“如果华润万象城、华润中心、华润大厦的配套酒店是七天或者如家，那是不可想象的。”一位做综合体开发研究的专家这样认为，高端综合体的开发定位，其所有配套一定要与其定位相匹配。
而高端写字楼、高档酒店、高品质购物中心等，也恰好是沈阳政府对金廊沿线开发商提出的基本要求。
“以酒店为例，到2013年，全球十大酒店品牌已经有7家入驻沈阳，到2020年，甚至可能会悉数登场。”上述专家表示。
自2004年凯宾斯基最早登陆沈阳，2010年皇冠假日之后，希尔顿逸林、索菲特、新都喜来登、君悦以及香格里拉陆续进入沈阳。
据了解，卡尔森酒店集团在2016年、2017年将连续有两个酒店在沈阳开业，一个是丽笙世嘉，另一个叫Radissonred；2019年丽思卡尔顿将入驻宝能环球金融中心，华强金融中心的WHotel也将开业。
从不在一个城市设两家店的恒隆，在沈阳却投资了两店，分别是沈阳市府恒隆和皇城恒隆。
而奢侈品品牌大举进军沈阳，似乎也证明了沈阳这一个市场对外已经产生良好形象，对品牌的吸引力增加。如2013年6月万象城路易威登专卖店揭幕，至此，该品牌在沈已开设四家门店，比肩上海。
在中国，从长期指标来看，沈阳商业地产还是有机会的，但中短期指标目前来看是恶化的。
近年来，业界对沈阳商业地产饱和、泡沫乃至的探讨此起彼伏、从未停止。新闻媒体报道则更具体地披露空置率高企、同质化严重、招商陷困境、多品牌败走、体量过大等现象，其共同的指向都是一个，即沈阳商业地产开发脱离实际的问题。
“沈阳目前的商业地产开发，已经透支了未来10年的发展空间。”前述专业机构研究人员表示。
“2011年以前，很多基金公司和投资公司都看好沈阳，但现在风向变了。”一位投资公司的部门主管对记者说，目前大家都了解这一个市场没办法再进了，商业供应量太大，做什么都是不行的，可能马上要经过一轮洗牌，会倒下一批。
“3年之前这个说法已经很流行了。3年之后再去看一下，此前大家说的某些情况确实出现了，有些零售商业开始调整，有些闭店，有些则撤出沈阳市场。”上述专业机构研究人员表示。
全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波2012年接受各个媒体采访时表示，在当地政府的推动下，作为东北龙头城市的沈阳正被裹挟进轰轰烈烈的城市商业地产综合体中。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前沈阳商业地产的空置率在全国很突出，达到24%。
“在中国，从长期指标来看，沈阳商业地产还是有机会的，但中短期指标目前来看是恶化的。这些城市主要根据未来的吸引力、人口的导入和产业的基础能否变化，如果得不到变化，那么这种局面就会持续。若能够得到改变，那就是至少还有机会。沈阳还是具备潜力的，关键看其后续动作。”陈晟表示。
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