解决方案与案例

  原控规DQ01单元2301、2302地块位于安庆市东北新城，神灵潭水系两侧。

  规划范围东至安庆市供电公司，西至文苑路，南至振风大道，北至叶祠路。规划范围约为7.37公顷。

  原控规DQ01单元2301、2302地块位于安庆市东北新城，神灵潭水系两侧。

  原地块控规于2023年1月经安庆市人民政府批准实施，为了确认和保证控制性详细规划的可操作性和用地指标科学合理性，充分的发挥土地效益、吸引投资，改善城市人居环境质量和居住服务设施水平，强化中心城区的服务功能，使规划用地有关技术指标准确可行，更好地指导下一步开发建设，做到既能有效、合理的开发土地，又能进一步改善、优化资源配置环境，达到社会效益、经济效益、环境效益三方面协调统一,根据《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正)要求，拟对上述地块控制性详细规划进行修改。

  规划范围东至安庆市供电公司，西至文苑路，南至振风大道，北至叶祠路。规划范围约为7.37公顷，其中：

  DQ01-2301A地块东至规划住宅用地，西至文苑路，南至规划公园绿地，北至叶祠路，用地面积约为0.76公顷；

  DQ01-2301B地块东至916公馆（东院），西至规划广场用地，南至规划公园绿地，北至叶祠路，用地面积约为3.42公顷；

  DQ01-2302地块东至中国电信安庆公司，西至振风苑小区，南至振风大道，北至规划公园绿地，用地面积约为3.19公顷。

  原控规DQ01-2301地块现状为空地，地块两侧有部分市政管线穿过，总体地势南高北低。周边开发度较成熟，北侧为916中学，东侧为916公馆(东院)住宅区，西南侧为神灵潭水系，周边地块整体建设情况良好。

  原控规DQ01-2302地块内的现状用地主要为空地，总体地势较为平坦。周边建设情况较为成熟，北侧为神灵潭水系，东侧为中国电信股份有限公司安庆分公司，南侧为新河公园，西侧为916公馆(西院)和振风苑两处住宅区。

  结合目前城市整体商业量呈饱和的状况，本次控规修改主要采取优化调整商业用地的措施以符合当前商业去库存的需求，是有必要的。

  长期以来本此修改地块土地利用长期处在闲置状态，在城市土地紧缺的大背景下，该地块的闲置对城市土地高效利用产生不利影响，为提升片区的土地利用效率，节约集约利用城市土地资源，最大限度的发挥城市土地价值，需对原控规进行相应修改。

  本次调整涉及用地性质调整的用地DQ01-2301地块在现行城市总体设计中为居住用地、消防用地，DQ01-2302地块在现行城市总体设计中为居住用地，本次控规修改同时结合正在编制的国土空间规划方案，调整DQ01-2302地块用地性质为二类城镇住宅用地。原控规结合消防部门意见，取消本次修改范围内消防用地，建议在单元内重新选址。本次调整将原消防站位置调整为广场用地。本次调整程序符合《城乡规划法》第四十八条要求，是可行的。

  本次拟调整地块容积率上限降低至1.6，有利于改善城市人居环境质量和居住服务设施水平，并与周边建设情况和城市形态基本相符；同时依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—2018），合理确定了住宅用地的建筑密度和绿地率等要求。

  本次拟调整地块较原控规增加人口约0.12万人，共计约需2班幼儿园，2班小学，1班初中。本次规划修改结合用地内人口的变化，在北侧居住用地内增加托育服务设施面积，可满足地块内及周边人口对托育服务设施需求；地块周边初等教育及学前教育设施均可满足地块内人口对教育设施的需求。其他卫生服务中心、菜市场等配套设施周边现状均可满足需求。

  本次拟调整地块补充了周边配套短板，对改善周边居住条件是有益的，是可行的。

  DQ01-2301地块：二类城镇住宅用地；容积率≤1.8；建筑密度≤30%；绿地率≥35%，建筑限高满足机场净空控制要求。

  DQ01-2302地块：商业用地；1.0＜容积率≤1.8；建筑密度≤40%；绿地率≥20%，建筑限高满足机场净空控制要求。

  DQ01-2301B地块：二类城镇住宅用地；容积率≤1.6；建筑密度≤30%；绿地率≥35%，建筑限高满足机场净空控制要求。

  DQ01-2302地块：二类城镇住宅用地；容积率≤1.6；建筑密度≤30%；绿地率≥35%，建筑限高满足机场净空控制要求。

  1.DQ01-2301地块内配套建设一处全天候对外开放的公共厕所，建筑面积不小于60平方米，非独立占地；配套建设一处社区卫生服务中心建筑面积不小于1700平方米，非独立占地；配套建设一处养老服务设施，按每百户不低于30平方米建设，单体建筑面积不低于350平方米，非独立占地；配套建设一处托育服务设施，建筑面积不小于240平方米，非独立占地。

  2.文体活动、物业管理、快递接收、公共安全等居住基本配套设施及市政公用设施按照《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》要求执行。

  1.DQ01-2301B地块内配套建设一处全天候对外开放的公共厕所，建筑面积不小于60平方米，非独立占地；配套建设一处社区卫生服务中心建筑面积不小于1700平方米，非独立占地；配套建设一处养老服务设施，按每百户不低于30平方米建设，单体建筑面积不低于350平方米，非独立占地；配套建设一处托育服务设施，建筑面积不小于360平方米，非独立占地。

  2.DQ01-2302地块内配套建设一处养老服务设施，按每百户不低于30平方米建设，单体建筑面积不低于350平方米，非独立占地。

  3.文体活动、物业管理、快递接收、公共安全等居住基本配套设施及市政公用设施按照《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》要求执行。

  2.处理好与周边地块现状建筑、地块内现有市政雨水管道的关系，满足日照、通风、卫生、消防及市政排水的要求。

  3.地块规划建设应满足住建部门对海绵城市、绿色建筑的有关要求，及人防部门对人防工程建设的有关要求。

  1. 临振风大道的居住建筑需公建化处理;建筑外墙所有空调机位应与建筑立面统一设计或者设置遮蔽措施，不得外露。

  2.DQ01-2302地块围墙退让西侧用地界限不小于30米，设置绿化公共开敞空间，对公众开放。

  3.地块内的建筑形体要求简洁大方、富有现代气息；滨水区域的建筑要与环境相协调，格调统一、尺度适宜。

  4.处理好与周边地块现状建筑、地块内现有市政雨水管道的关系，满足日照、通风、卫生、消防及市政排水的要求。

  5.地块规划建设应满足住建部门对海绵城市、绿色建筑的有关要求，及人防部门对人防工程建设的有关要求。

  1.新建建（构）筑物后退振风大道道路红线.新建建（构）筑物后退叶祠路、文苑路道路红线依据建筑高度（H）而定，H≤24米，建筑后退红线米，建筑后退红线.新建建（构）筑物后退绿线依据建筑高度（H）而定：H≤24米，建筑后退绿线米，建筑后退绿线米，建筑后退绿线.新建建（构）筑物退让现状建筑要满足《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》要求。

  5.围墙及附属物后退振风大道道路红线米，后退文苑路、叶祠路道路红线米。围墙及附属物后退绿线.围墙及附属物退让道路的区域内应作为景观绿化带，不得做停车，并按照《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》要求做景观设计；围墙建设形式满足《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》的要求。

  建筑间距、日照等须遵照《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》执行，同时须满足消防、环保、卫生等方面规定要求。

  1.住宅按照机动车≥1.0车位/100平方米建筑面积,非机动车≥1.5车位/100平方米建筑面积配建停车位。

  2.配套商业按照机动车≥1.0车位/100平方米建筑面积，非机动车≥4.0车位/100平方米建筑面积配建停车位。

  3.社区卫生服务中心按照机动车≥0.8车位/100平方米建筑面积,非机动车≥2.0车位/100平方米建筑面积配建停车位。社区服务设施停车配建按《安庆市控制性详细规划通则（2021年修订）》的要求执行。

  4.新建住宅项目应将管线和桥架等供电设施建设到车位，以满足直接装表接电需要，配建停车位100%预留安装条件，车位配建充电基础设施比例不低于30%。

  规划地块道路交互与通行主要依托现状的振风大道、文苑路和叶祠路。振风大道道路红线米，文苑路道路红线米，叶祠路道路红线米。

  竖向设计按照振风大道、文苑路和叶祠路现状道路标高确定，路面高程在12.83-13.26米（1985国家高程基准）之间，地块规划建设要做好与现状道路的衔接。

  规划地块内的市政设施建设工程包括给水、电力、电信、燃气均由周边城市道路相应市政管网接入，并按要求配建相关设施；排水实行雨、污分流制，地块内雨水、污水排入周边城市道路市政管网。