解决方案与案例

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  珠海华发实业股份有限公司(简称:华发股份，股票代码 :600325)是承接华发集团房产开发版块的平台公司，组建于1992年，前身始创于1980年，拥有国家一级房地产开发资质，2004年成功在上海证券交易所挂牌上市。2017年起连续七年跻身《财富》“中国500强”榜单。2022年“房地产开发企业总实力TOP500”第20位，2023年“中国房地产百强企业”第12位。

  华发在珠海特区的建设过程中，始终跟随脚步，二十多年来，华发先后成功开创了4次造城运动，可以说珠海城市格局的形成，有华发浓墨重彩的一笔。在新时代下，十余年丰富经验的“造城专家”华发，酝酿了一套造城的“六大黄金法则”—— 黄金区位、明星产业、巨量规模、高端规划设计、优渥自然、全龄全能配套。

  华发重仓上海，以前瞻性眼光考量区域未来规划发展及产业利好，自2014年首进上海，9年间布局项目已达27个，服务业主超16000户，不仅打造了静安府、华发四季、苏河世纪、静安华府、半岛华庭、四季河滨等一系列红盘，还收获了良好的市场口碑。

  松江作为五大新城中的重点国家级开发区，未来将引领长三角城市群的发展，推动长三角城市群变成全球第六大城市群。而洞泾作为松江东北部城镇圈和G60科创走廊的重要组成部分，随着长三角一体化国家战略的提出，结合G60科创走廊和上海人工智能产业布局等重大机遇，洞泾将重点打造G60科创走廊示范引领的人工智能科创小镇，成为科创和人才高地。

  华发股份首入松江，携崭新“优+产品体系5.0”，为洞泾、乃至为松江带来目前区域内综合高品质作品。结合上海生态环境保护“十四五“规划，站位国际领先的可持续性项目规划，华发·海上都荟结合自己的独特聚合优势，在传统TOD规划之上，叠加不可复制的土地生态资源，向东链接G60科创走廊“以镇命名为区块”洞泾AI产业基地；向南直达亚洲大学城之一——松江大学城；北侧紧连上海陆面自然山林资源——佘山国家旅游度假区。板块高度贴合上海2035与松江2035发展关键节点，将区域打造成为“科创+文教+生态”交汇的核心新城模式，划立一个崭新的城市单元示范。

  华发·海上都荟咫尺洞泾站，5站七宝商圈、8站漕河泾、11站徐家汇，能够迅速连通上海西区多个核心商圈。

  ·项目西侧嘉松公路，向北可到达佘山、欢乐谷、山姆会员店、青浦奥莱等，向南可到达松江第一人民医院、松江区政府、松江大学城等。

  ·项目北侧沈砖公路会设置上下匝道口，未来可快速直达虹桥机场及上海市中心。

  ·从项目出发，可快捷转到G50、G60高速，规划中的沪松快速路，北接漕宝路—嘉闵高架路立交，南至申嘉湖高速公路（S32），自驾出行，畅达无阻。

  5公里内丰富商业环伺：松江印象城、山姆会员店、万达广场、宝乐汇广场、五龙商业广场、开元地中海、泰晤士小镇等，吃喝玩乐购一站式生活，随时即享。依托轨交配套的落地，在12号线沿线位置将配置生态科技城TOD、未来湾TOD，双地铁上盖TOD规划，规划大型商办综合体、都市体育中心、历史文化馆、特色剧院、图书馆、科技体验展示馆、古镇特色商业街区等，未来将逐步提升洞泾板块的商业配套能级。

  华发·海上都荟周围优质学校林立：爱朗双语幼儿园、洞泾百鸟幼儿园、洞泾外国语实验学校、华东师范大学第二附属中学松江实验学校（华二），以及赫贤双语、包玉刚实验学校、上外西外等高端私立名校。全龄段教育覆盖，多元化的优质教育资源满足各种家庭结构对于教育的多元化需求。(非学区配套承诺，具体教育资源应以政府实际规划及要求为准)

  华发·海上都荟距上海市第一人民医院的松江院区约 4.2公里，上海市第一人民医院的松江院区是拥有直升机救援服务的综合性三甲医院，并拥有临床三级学科和医技学科48个，能够轻松的享受到市区同等医疗标准资源，服务高效且便捷。

  华发·海上都荟西侧、南侧所属区域正位于新城绿环青松生态廊道范围内，未来将形成宽约1公的蓝水绿植的大地景观带。近揽佘山国家森林公园、广富林遗址公园、广富林郊野公园、 辰山植物园四大公园，以及1个市政规划千亩百花港开放休闲林地，低密公园生活，真正被绿色环抱。

  华发·海上都荟建筑外立面的设计上采用了现代设计风格，打造现代简洁风格的高层立面形象，设计立足于材料和色彩的种族与调和，建筑与场所形成一种动态的和谐，摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条，兼容华贵典雅与时尚现代感。

  华发·海上都荟邀请朗道国际景观设计倾力打造诗意园林，项目整体内外景观相互融合，以现代简约手法演绎城市山水意境，通过滨水景观与社区渗透，将项目自然水系引入场地中，同时，与建筑一同营造温馨的都市度假感，雅致的美学氛围让闲适重回生活，打造自然精致的美学人居环境，更以“五重体验空间”构建宜人归家品质生活。

  华发·海上都荟洞察大盘社交生活需求，打造近1900㎡配套用房，定制多重立体邻里空间生活体系，涵盖健身房、瑜伽室、泳池等运动邻里空间，以及育儿托儿、日间照料中心、文化活动室等丰富的功能共建，致力于构建业主第二会客厅，实现空间咬合，无所拘束的多场景共融。

  华发始终站在居者的角度，以“革新传统空间”理念，细致考究对空间的每一寸利用，以人性化的户型设计、定制化的户型尺度，在同等的面积下，以更合理规划、科学布局的设计观，打造建筑面积约99㎡的高层户型，以及建筑面积约90㎡—133㎡的4叠、6叠户型，多元的产品户型，满足多种家庭阶段和共同生活的亲属生活所需。

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  今天，小编就给大家送上一些关于房产的法律常识，方便大家在某些特定的程度上提前规避风险，保障房产安全。

  “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建设工程规划许可证》和《商品房销售预售许可证》。

  不动产以登记的方式来进行公示，只有进行登记才会发生物权的效力，买受人也才可以获得不动产的所有权。

  登记，就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证，则是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用。

  当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准，即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。

  不出现纠纷的时候还好，如果出现关于房屋产权的纠纷，不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此，大家在买卖房屋时，一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。

  开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受人能够准确的通过不一样的情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益：

  第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同。

  第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，能请求开发商承担违约责任。

  第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是能请求承担违约责任。必须要格外注意的是，买受人享有的解除权依照相关规定有时间限制，逾期，则不再享有解除权。

  出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

  对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

  如果认购协议或收据上没有写“定金”，而是写着订金、认购金或者诚意金等，那么通常来说，购房人所交的那笔钱只是预付款而已，不具有“定金”的担保性质。因此，无论什么问题导致违约，购房人都有权要求全额退款。

  但是，如果开发商能够举证证明，顾客违约对其造成了客观上的损失，就能要求顾客承担对应的赔偿责任。

  面积缩水是购房族经常遇到的问题，对于房子“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。

  根据误差值的不一样的情况，法律上规定了不同的解决方法，买房的人可要求开发商(卖房者)承担对应的法律责任。

  （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以别的形式限制房地产权利的；

  房产知识涵盖了从产权类型到交易流程的多个角度。以下是一些关键点的总结：

  产权类型。在中国，住宅产权通常为70年，商住两用为40年，工业用地为50年。

  房产交易流程。包括购房前沟通、合同签订、合同申领、税费缴纳、产权过户、银行核审贷款等步骤。

  国有房产。包括直管产、自管产、军产等，直管产由政府接管或新建，自管产由国家划拨给全民所有制单位，军产归军队所有。

  买卖需要注意的几点。在购买房产时，需审核房屋产权证、查档房产的抵押和查封情况，确定产权后再交定金，签订正式的买卖合同，完成交税、递件、过户等程序。5

  以上是房产知识的一些基本点，具体操作时还需根据自己情况和当地政策进行详细了解

  2023年12月14日，上海突发两条新政，涉及了商贷，所以商贷和公积金贷款不一样的情况匹配条件也不同，应该要依据住宅类型、购房套数认定，可自行匹配下方表格↓↓↓

  2，全国范围贷过一次公积金，现在结清且名下上海无房算首套；上海有房算二套。

  二套房最低首付比例根据住房所在区域做调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至40%；其他区域全部调整为50%。

  总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

  项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

  住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

  指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

  指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了能够更好的保证住宅拥有非常良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以轻松又有效的节约用地;

  指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

  指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

  指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

  它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

  建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

  15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

  19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

  20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

  22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;