解决方案与案例

  5月16日，南国早报微信公众号报道，柳州一业主投诉，自家楼下被3家米粉店包围。卧室下面是螺蛳粉，阳台下面是羊肉粉，旁边还是煮粉，从早到晚，甚至半夜都是各种粉味儿漂在家中，排气口不时还有一股热烘烘的气流往楼上冲，生活颇受影响。柳州环保部门回应称，假如没有油烟，只有异味，安装净化器处理是允许排放的，目前事件仍在调查中。

  该投诉见诸媒体后，引发了读者对购买商住楼的讨论：对于商住楼，矮楼层能选吗？商住楼底层配备的商铺，经营业态是否有有关要求？开发商在前期对商业业态是否有何规划或指引？商铺层高是否有何规定？带着读者的疑问，居柳州进行了走访。

  从该新闻视频看，一楼是沿街铺面，这位市民的家大概位于二、三楼的位置，与楼下商业距离相当靠近。

  在报道的下端有读者留言回复，“选择4、5层就能够尽可能的防止这样的一个问题，”“如果是其他业态还好，餐饮业影响确实比较大。”还有读者表示：“自己住的也是商住楼，在12层，什么事都没有。”

  事实上，在楼盘的地块指标中，即使是纯粹的居住小区，都会配备一定面积的商业体量，以满足小区业主日常生活。不过，商业给业主生活方便的同时，确实多少也会带来一些困扰。除了新闻爆出的“油烟”，还有噪音、人群复杂甚至生活污染等问题。对此，柳州市柳泽投资有限公司营销部经理陈萩原称：“商业能够说是一把双刃剑，利弊共存，但是又不可少。”

  此外，陈萩原建议：“购买配备有商业的楼栋住宅时，尽可能地选择高一些楼层，至于多高，购房者能结合自家的需求和楼盘位置等因素选择。”

  不过，真正买过房，大家在也会发现，高层在定价的过程中，往往中间层价位最高，越往两端越便宜。也就是说，靠近商业部分的楼层往往是占据一定价格上的优势的。

  楼下商业影响到楼上业主生活，很多读者都有过这样的经历，不少居民颇有微词，投诉不少。像这类商住楼的商业业态是否能受到管制，就成为了居民关注问题。

  为此，居柳州咨询了柳州市市场监管管理局登记注册科，一名工作人员称，商铺经营业态无限制，如果是经营餐馆，做好油烟管道改造，不要让油烟排放影响到楼上业主。

  经营者拿到营业执照后，要申请食品卫生许可证，在发证前，该局的其他部门也要到现场检查卫生、区域分隔等方面，包括油烟管和排污排水管设计、连接等都要达到要求。

  如果是一楼经营餐饮，排水排污具备有比较好的条件，若是二楼的话，要求比较高，一般不建议做。

  居柳州致电柳州市环境局综合科，一名工作人员称以前需要办一些开业前的手续，现在为了节约经营成本，简化手续，不需要办理环保审批，而是在使用中实行日常监督，有投诉即处理。

  在柳州，底层为商铺，楼上为住宅的建筑随处可见，经营的业态基本是居民生活的日常所需，药店、米粉店、快餐店、母婴用品店、银行网点、服装店、打印店、小诊所、花店等等。

  柳州一地产代理公司市场研究人员李先生称，开发商对商铺的规划和指引，取决于商铺体量。

  如果楼盘配建的商业面积少，开发商基本通过零散的方式出售，业态由业主或租户依据市场需求后期自主确定。这种情况下，业态类型完全取决于市场后期，因此就非常有可能出现上述，紧邻居住区区就是三家“异味”浓重的米粉店。

  还有一种情况是，如果地块需配建的商铺体量较大，纯租或纯售都不适宜，基本会采取租售并举方法。这样一个时间段开发商自主招商，对部分商业业态就会进行一定把控。

  此外，在这两种情况对比而言，租售并举相对较优，一来开发商能够把控部分业态，通过自留一部分较优质且体量较大商铺，引入大超市、知名餐饮店，或者一些品牌旗舰店，把人流聚拢，不仅利于商业形成，也利于后期的销售和商业持续发展。再者，对于商业体的布局也能把控，比如味道比较浓重、人流比较大的餐饮，可以设在一些非临近住宅体的下端。

  既然商业对住宅区业主生活有一定的影响，商铺层高能否进行规定，进而减少影响呢？

  居柳州咨询了柳州市住建局设计科，得知商铺高度按《商店建筑规划设计规范》（下称规范）执行。从《规范》可见，商铺有最小净高要求，净高按其平面形状和通风方式确定，最小净高在3.2~3.5米之间，因通风形式不同存在小差别。

  同时，广西华展艺建筑设计有限公司副总建筑师胡敏表示，按照适用于柳州市城市规划区内各项建设活动的《柳州市城乡规划管理技术规定》，建筑层高不同（此处层高与上述净高都是两个概念，有些差别），会按不同的倍数计入容积率。

  5米及以下的，按商业建筑自然层数1层计算商业建筑面积并计入容积率控制指标，层高大于5米并小于等于8米，计算容积率指标时，商业建筑面积均按该标准层面积乘2倍计算，层高大于8米时，商业建筑面积均按该标准层面积乘3倍计算。

  举个例子，若建筑面积是300平方米，当层高大于8米时，其建筑面积即按300×3=900平方米。

  这样算起来，就占用了较多的建筑面积，容积率会被用掉，于开发商来说是不划算的。

  胡敏称：“在他们接触的设计案例中，做商业网点的铺面层高一般4米多，有些开发商要求做夹层，层高会设计到5米多，但通常开发商要求设计的高度在3~4米。考虑到建筑限高，建筑层高不会太高，这会影响到住宅能建的层数，开发商会对此做平衡与取舍。”

  也就是说，正常的情况下，开发商不会纯粹为了接壤商业部分的少量住宅体而特地去提高底层商业层高，进而减少商业对上层住户的影响。

  不过，胡敏延伸表示：若建筑面积是大于2000平方米以上的大型商业用房，建筑高度就不按上面讲述的情况计算，开发商是能够准确的通过使用功能与规划部门沟通，在上述规定上适当提高标准。

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