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  天潼里风貌合院别墅的单价达到了35.8万元/平方米，放眼整个上海，目前也没有项目的价格能望其项背。

  当其他城市还都处在降价漩涡中时，上海豪宅市场已打得热火朝天，如中海顺昌玖里单日196.5亿元销售额刷新中国房地产开盘纪录，又如滨江凯旋门认购率达到500%。

  在这各显神通的市场高潮期，沉寂已久的新湖集团重返上海滩，悄悄给已经沸腾的豪宅市场丢进一颗重磅炸弹。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：此次新湖中宝入市“搅局”的项目是天潼里，位于虹口区北外滩，处在黄浦江与苏州河的交汇处，总建筑面积约10.5万平方米，包含了住宅、商业以及部分保留的历史背景和文化地标--西本愿寺、景林庐等，此次首开推出59套小洋房和15套风貌合院别墅。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：项目虽然归属于北外滩，但与外滩，陆家嘴和外白渡桥相隔不远，不仅获得4平方公里的北外滩世界级城市规划利好，同时也能享受外滩、陆家嘴的人文、景观、金融资源。

  观点新媒体通过项目有关人员了解到，天潼里的小洋房公寓总价3000万元起步，而风貌合院别墅的起步价则达到了1.8亿元。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：资料显示，该项目推出的风貌别墅，最小建筑面积为502平方米，这在某种程度上预示着别墅的单价达到了35.8万元/平方米，这样的价格已经远远超出同在北外滩板块单价24万元/平方米的弘安里。即使放眼整个上海，目前也没有项目的价格能望其项背，直接将风貌别墅价格天花板拔升好几个等级。据悉，项目还吸引了包括永业集团等同行前来调研学习。

  但在进入上海20多年的时间里，新湖中宝在上海投资开发的项目仅有4个且开发周期普遍很长。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：新湖中宝进驻上海的首个项目是新湖·明珠城，项目开始于2002年，位于内环内的普陀武宁板块，总建面90万平方米，目前已入市3期项目，第4期项目也于近日开放售楼处；新湖·青蓝国际，项目开始于2012年，位于静安区中兴路板块，总建面33万平方米，开发周期也达到了12年；此次入市的天潼里距离拿地时间也已逝去了8年之久；同样在8年前收购的上海亚龙项目也预计今年年末入市。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：这种长周期的开发模式与绝大多数的房企背道而驰。或许是受到集团董事长黄伟的影响，新湖中宝的房地产业务更像是在玩投资游戏，大量的精力放在了“囤地”上。有业内人士曾指出，正常的地产公司是以金养地，新湖中宝是以地养金。

  根据新湖中宝2023年年报披露，新湖中宝土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。“目前在开发和待开发面积约1165万平方米，可满足公司未来3-5年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。”

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：并且随着城市的发展，新湖中宝所储备的土地价值也随之水涨船高，不少房企也会因为土地储备不足来寻求合作。通过这一种“低买高卖”的资本操作，使得新湖中宝收获了丰厚的利润，其中融创便是其在上海区域重要合作伙伴。

  2019年，融创以62.04亿元价格收购了玛宝公司90.1%股权，以及该公司的全部债权，其中交易价款为3.77亿元，债权交易价款为58.27亿元。融创通过此次收购拥有了玛宝公司持有的上海市虹口区青云路167弄地块，该项目收购后改名融创青云壹号，规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：有了第一次的良好合作，双方在2020年又展开了第二次收购。新湖中宝与融创达成协议，融创以38亿元获得上海亚龙项目50%的权益。该项目为新湖中宝2016年以11.9亿元通过收并购获得，在独自开发遇阻后，选择与融创展开合作。通过这一操作，新湖中宝不仅获益26亿元，并能在项目完成后获得50%的项目收益。

  市场消息透露，上海亚龙项目大概率将于今年年底入市，预计会给新湖中宝带来近百亿的收入。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：据项目工作人员介绍，此次天潼里的入市很隐秘，新湖中宝并不进行大量的宣传营销，这与“新湖系”掌舵人黄伟低调、神秘的性格很相似。新湖系的高管曾对外表示，“黄总这辈子都不会接受记者正常采访”。

  谈及黄伟的发家史，让人不自觉联想到《繁花》里的宝总，都是凭借抢购上世纪90年代沪市发行的股票认购证，摇身一变成为“资本大佬”，完成了原始资本积累。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：之后，黄伟又进入国债期货和商品期货市场，使财富得到迅速的增长。在长期资金市场的成功，使黄伟在开拓地产领域的同时，也不忘在长期资金市场发展自己的势力，并最终形成了新湖系的“三驾马车”--地产、金融、投资。

  2023年2月，黄伟就以22.7亿元的对价向新安财通转让了新湖中宝10.11%股份。随后在2024年1月，黄伟再次将新湖中宝18.43%的股份以30.06亿元的对价转让给了衢州智宝。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：新安财通和衢州智宝同属于衢州国资控股，在转让彻底完成后，衢州国资将通过这两家企业持有新湖中宝共计28.54%股份，而新湖集团及其一致行动人的股权占比将降至28.39%。衢州国资以0.15%的优势成为新湖中宝第一大股东。

  但新湖中宝公告仍强调实控人仍是黄伟，并未因股权转移而发生改变，理由是：新湖集团占据了董事会的多数席位。股份转让后，上市公司董事会和经营管理层将继续保持稳定，且董事会结构短期内不会有变化。天潼里198售楼处电线官方电话：

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电话：新湖外滩元住宅产品户型图特别多，达到42种，共125套住宅单元。产品供应量供应组成为：38套叠墅、27套里弄合院别墅、59套小高层。

  上海虹口北外滩天潼里198售楼处电线.房地产：指房产和地产的总称(又称不动产)、房产、是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。地产:是主地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

  5.房地产证券交易市场:开发商获得上地后，投入一定的资全建设，通过有整或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场)

  6房地产三级市场:房屋在消费市场的再次流通，包括;买卖、抵押、转让、租凭(二手房)

  7.房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

  ②房屋开发;由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

  ③房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍案和出租，事买地有去建造房屋。

  8.房屋的结构材质：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;或者砖混结构、框架结构、钢架结构

  ③用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。

  10.土地使用权的定义：土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式:集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有;国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有:任何个人不能取得土地的所有权。

  11.土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用的时间、用途和城市规划等条件。将城市土地使用校出让外土地例用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

  13.土地使用年数的限制：土地使用年数的限制(土地使用出让年限)是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者能够正常的使用的年限。

  C.商业、旅游、娱乐用地40年;(PS:用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;)

  C、项目的存在不影响城市规划。不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金能够继续使用。(PS;b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年数的限制，年限由政府规定，否则无条件收回;)

  16.土地产权：土地产权包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

  ①土地国家所有权的定义是什么?土地所有权含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。法律意义;土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

  17.地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权:

  19.抵押权:指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利:

  20.租赁权:指土地使用权获得者在其有效有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权:

  21土地国家所有权:指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  22.土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

  23商品房：商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

  五证二书一表：五证:(国有土地使用证)、(建设用地规划许可证)、《建设工程规划许可证》、《建设工程项目施工许可证)(商品房预售许可证)。

  25.预售房的条件：土地出让金已缴清，取得国有土地使用证:取得建设用地规划许可证:投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金):施工进度已明确，交房日期已明确;

  ①水:一次供水，即自来水公司的统一正常供水;二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用，

  ④电信设施;电线:占地面积:小区所占的所有土地面积，包括走廊、花园、红线:基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积，

  31:建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影蛋积之和，包括阳台、拱地、地下室、室外楼梯等。

  33:公摊面积:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成:一)室内外楼梯、内外鹿、公共门行、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转损层、维术量小空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值进警卫室、建筑物内的垃圾房以及资出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水前同等: )套单元与公用建筑空网之间的分以及外墙(包括山墙)墙体水平投影备积

  36:套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积 =套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数。

  37:容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3.高层为5，超高层为7，别墅为03-0.45左右、容积率越低：居家环境越好、单价高、品质高，容积率越高：单价低、品质低)

  38:绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比(指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比)。公式:植被型直面积/占地面积*100%

  39:绿地面积:指能用来绿化的上地面权，不包括屋顶绿化。重直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

  40.绿地率:所有住宅各类绿地面积与住电总用地面积的比例，新区建设中不应低于30%，组区改造时不食低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。绿化覆盖率经化率(绿化所占面积)绿地率

  44.层高:指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板的厚度，以米为单位。标准层高为2.8米

  45.净高:指层高减去楼板的厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。净高+楼板的厚度=层高.

  49.房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。 钢筋结构:60-80年，砖混结构:40-60年，砖木结构:30-50年，其他:15年以下

  50.能源系统:包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。

  51.给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)，排水管网(下水道）污水处理 排放工程。

  53.非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房同和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响

  58.烂尾楼:指未能完成施工中途停建的桥盘，造成楼盘烂尾的问题大多有。资金不足、设计、施工存在严重质量上的问题，非常建设等。59.楼花:指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋，即指图纸上的楼字，处于建筑施工的最初险段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。

  61.板楼:是对建筑结构的构筑物的称呼，和塔楼相对应。板楼一般建筑层数不会超过12 层， 板楼的平面图上，长度明晶大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起:第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

  62.塔楼:是对不同建筑结构的构筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑。从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是:若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大败相同。

  64.多层:7F以下的建筑称为多层建筑(包线F的建筑称为小高层(包括11层复12层)。

  68.期房:报具各预售条件、尚未竣工交付使用的商品房。(价格任、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）。

  69.现房:指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)。

  70.经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品房，是有经济性和适用性)。不是人人可以买到，一定要符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上。65m以内以经济价购买，65“以外以商品房价购买，5年后才能转卖)。

  71.二手房:办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

  72.诚意金:指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。

  73.定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。

  79.SHOPPINGMALL:一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称第六商业业态)。

  81.物业管理，指专业公司或机构，接受业主(或使用人)的委托，对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理:向业主提供其他综合性或特的的服务等。物业管理属社区管理范畴。

  82.业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

  83.业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

  84.业主委员会:山物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

  85.一次性付款:指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

  86.分期付款:购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段按施工进度分期交纳房款（针对期房）交房时，款项全都付清。

  87. 银行按揭:指以购房合网或房屋产权作抵评获得购病贷款的方式，即购房着在购房时，向银行提出报强的质押文件·在银行审核递过后，取样房屋总价的部分贷款·依概种钩定，被期按时同段兴银行整还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为批种、住房，七成二十年，门品，五成十年或六年十年)

  88.公积金:全称住房公租金”，份城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、域领集体企业、外共控例企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定数存的，专项用于住房消费的量金(门面不行)。缴存比例:均不能低于职工上一年度月平均薪资的5%，有条转的城市，能适当员案维存比例缴存方式:一是由职工个人缴存，二是由职工所在单位缴存。

  89.个人住房公积金贷款:指参加了住房公税金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时。因资金不是愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

  90.契税:指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的特殊的比例，向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。

  91.公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(售通住电:2%;电梯房、门面:3%)。

  935.起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元)。

  94.基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没关系《楼层，朝向不同价格也不同)。

  95.均价:即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出成本价。

  96.成本价:指住房制度改革中，出售公有住房时按着建筑公有住宅的平均成本测定的价格，包话:A、经路和拆辽补偿费:B、勘察设计和前期工程费:C、建安工程费:D、居住小区基础设施建设费:、管理费: F、贷款利息: G、税金:

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