房地产专业知识
： 房地产是房产和地产的总称，详细是指土地、修建物及其地上的附着物，包含物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有全体性和不行分割性。
弥补：作为一种客观存在的物质形状，房地产是指房产和地产的总称，包含土地和土地上永久修建物及其所衍生的权力。房产是指修建在土地上的各种房子，包含住所、厂房、库房和商业、服务、文明、教育、卫生、体育以及办共用房等。地产是指土地及其上下必定的空间，包含地下的各种根底设备、地上路途等。房地产由于其自己的特色即方位的固定性和不行移动性，在经济学上又被称为不动产。能够有三种存在形状：即土地、修建物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也能够有三种存在形状，即土地（或土地运用权）、修建物和房地合一状态下的物质实体及其权益。跟着个人产业一切权的开展，房地产现已成为商业买卖的首要组成部分。
法令意义上的房地产实质是一种产业权力，这种产业权力是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而构成的各种权力，如一切权、运用权、典当权、典当权、租借权等
2房地产产权：是指产权人对房子的一切权和对该房子所占用土地运用权。详细内容是指产权人在法令规矩的规模内对其房地产的占有、运用、收益和处置的权力。
房地产一切权是房地产一切人在法令规矩的规模内，独占性地分配其一切产业的权力。房地产一切人能够对其所具有的房产行使占有、运用、收益、处置的权力，并能够扫除别人关于其产业违反志愿的干与，它是一种最充沛、最完好的产业权或物权。
房地产占有权是指依法对房地产进行实践分配和操控的权力。房地产占有可分为一切权人占有和非一切人劝人占有。
3土地类型：土地按其运用性质划分为：寓居、商业、工业、仓储、归纳用地、公共设备用地及自在集资微利房用地。
是指单位或许个人依法或依约好对国有土地或团体土地所享有占有、运用、收益和有限处置的权力。
土地运用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农人团体和公民个人，以及三资企业，凡具有法定条件者，依照法定程序或依约好对国有土地或农人团体土地所享有的占有、运用、收益和有限处置的权力。土地运用权是外延比较大的概念，这儿的土地包含农用地、建造用地、未运用地的运用权。2011年1月，一则“土地运用期满后会无偿回收”的音讯引起各方重视。土地运用权与土地一切权是土地法规中最根本最重要的概念。土地运用权是我疆土地运用准则在法令上的表现，国有土地运用权是指国有土地的运用人依法运用土地并取得收益的权力，国有土地运用权的取得办法有划拨、出让、租借、入股等。而农人团体土地运用权是指农人团体土地的运用人依法运用土地并取得收益的权力。
农人团体土地运用权是指农人团体土地的运用人依法运用土地并取得收益的权力。农人团体土地运用权可分为农用土地运用权、宅基地运用权和建造用地运用权。农用地运用权是指乡村团体经济组织的成员或许乡村团体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业出产的土地运用权。宅基地运用权是指乡村乡民住所用地的运用权。建造用地运用权是指乡村团体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设备、公益事业建造用地的运用权。依照《土地办理法》的规矩，农用地运用权经过发包方与承包方缔结承包合同取得。宅基地运用权和建造用地运用权经过土地运用者请求，县级以上人民政府依法赞同取得。
弥补：土地运用权出让，能够选用拍卖、投标或许两边协议的办法。根据土地办理的有关法规，商业、旅行、文娱和奢华住所用地，有条件的，有必要采纳拍卖、投标办法；没有条件，不能采纳拍卖、投标办法的，能够采纳两边协议的办法，但协议的土地运用权出让金不得低于按国家规矩所确认的最低价。土地运用权出让合同由市、县人民政府土地办理部分与土地运用者签定。土地运用权出让合同约好的运用年限届满，土地运用者需求持续运用土地的，应当至迟于届满前一年请求续期，除社会公共利益需求回收该幅土地外，不然应当予以赞同。经赞同予以续期的，应当从头签定土地运用权出让合同，依照规矩付出土地运用权出让金;假如土地运用权出让合同约好的运用年限届满。土地运用者未请求续期或许虽请求续期但未获政府赞同的，土地运用权由国家无偿回收。转让房地产有必要做到，以出让办法取得土地运用权的，应依照出让合同的约好，付出悉数土地运用权出让金，取得土地运用权证书;归于房子建造工程的，要完结开发出资总额的25%以上;归于成片开发土地的，应构成工业用地或其他建造用地条件。以合法转让办法取得土地运用权的，其土地运用权的运用年限为原土地运用权出让合同约好的运用年限减去原土地运用者现已运用年限后的剩下年限。土地运用权出让最高年限按用处别离确认如下： 1.寓居用地70年; 2.工业用地50年; 3.教育、科技、文明、卫生、体育用地50年; 4.商业、旅行、文娱用地40年; 5.归纳或许其他用地50年。以出让办法取得了土地运用权，但未按出让合同约好付出悉数土地出让金的，或成片开发土地未构成工业用地或其他建造用地条件的，司法机关和行政机关依法裁决决议查封或许以其他办法约束土地权力的，依法回收土地运用权的，共有土地但未经其他共有人书面赞同的，权属有争议的，未依法挂号收取权属证书的，法令和行政法规规矩制止转让的其他景象等，其土地运用权都不得产生转让行为。
按国家有关法令规矩，居民用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文明、卫生、体育用地50年，商业、旅行、文娱用地为40年，归纳或许其他用地为50年。
弥补：据市疆土部分有关人士介绍，土地运用年限是从开发商取得该地块的土地运用证之日开端核算，即国家初次出让该地块的时刻。根据1990年5月19日开端实行的《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》规矩，土地运用权出让最高年限按下列用处确认：
住所用地（也便是人们常说的商品房用地）：全国一致履行的土地运用年限为70年；
工业用地（也便是人们常说的工厂、工业区）：全国一致履行的土地运用年限为50年；
教育、科技、文明、卫生、体育等公益事业性用地：全国一致履行的土地运用年限为50年；
根据2007年10月1日起实施的《物权法》中的清晰规矩：“住所建造用地运用权期间届满的，主动续期。”
据悉，在《物权法》出台之前，根据1994年7月5日的《中华人民共和国城市房地产办理法》第二十一条规矩，处理土地运用权续期的，应当从头签定土地运用权转让合同，并依照规矩付出土地运用权出让金。也便是说，根据以往的规矩，处理土地运用权续期是需求交纳必定费用的。而《物权法》出台后，尽管规矩了能够主动续期，但实践上并没有对续期的土地运用费付出标准和办法做出清晰规矩。特别是2007年3月，《土地办理法（修订草案征求意见稿）》开端在必定规模内征求意见，比较于“草案”，“征求意见稿”以“依照国家有关规矩主动续期”替换了“无偿主动续期”。可是，当购房者的土地运用年限到期之后，需求怎样进行权力延期，是否需求交纳土地出让费用，交纳多少出让费用，都还没有一个清晰的说法。而有关业内人士以为，恰当续费是最有或许的。（江门日报 傅学超）
3土地运用年限缩水的原因多关于为何会呈现单个新买的住所土地运用年限就缩水的现象，房地产开发商和疆土部分人士以为，首要是房地产开发时刻周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地搁置时刻较长等原因形成的。
针对陈小姐所投诉的市区某楼盘的土地运用年限少了16年的问题，该房地产开发商的有关负责人梁司理就曾表明，该地块于1993年出让时，他们公司并不是一手买家。2007年，该公司接手此地块时，地块的搁置时刻现已很长了。相同，在江海区一“缩水”16年的某楼盘地址的地块，在1994年初次出让后，也搁置十多年才开端大面积开发。关于搁置时刻长的问题，有市民以为，其间不乏一些房地产开发商在取得土地后，为赚取最大的赢利，成心不及时开发，等候增值后再进行开发，而比及能够出售时，土地运用年限现已过了很长的时刻。对此，市疆土部分有关负责人表明，近几年来，我市疆土部分现已采纳了多种办法，加大处置搁置土地力度，有用按捺了土地搁置的现象。
房地产开发时刻周期较长也是形成“缩水”的一个首要原因，房地产开发商对此有同感。他们以为，从开发商取得土地运用权开端，正常的房产规划、开发和出售等进程，一般需求两到三年的时刻，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或许开发商资金不到位、相关证件未办齐等要素，开发周期或许推迟得更久。
还有的房地产项目是分多期进行开发的，比及开发第三期、第四期时，相应的土地运用年限肯定会缩水较多。
8七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场所平坦。
弥补阐明：土地开发收拾建造用地三通一平的规矩如下：三通指的是水通、电通和路通。即业首要供给施工用水、用电和进出场所的路途。一平指的是红线规模内的土地平坦。操作办法一般是业主到供水公司、电力公司处理开户，并施工一条进出场所的简易路途，到达三通一平缓条件后，与乙方（开发方）进行三通一平检验，并报疆土局建工科存案，以请求施工许可证。
房地产开发、新建工厂、住所小区、文明体育场馆、工业园区、科技园区、经济开发区、商业街区以及涉外宾馆饭店、写字楼、构筑物等。公共修建与民用修建工程，出资方首先要托付做好执行工程场所即红线内的“三通一平”。（水通、电通、路通、场所平坦）。这也是投标工程，有必要具有的条件中重要组成部分。
水通——施工企业、根据修建规划、结构、檐高、工程地址（城近郊区以内不允许现场拌和混凝土）核算出出产用水，根据民工进驻工地施工的人数核算出日子用水，以及消防用水等累计出日须用水量，要求建造单位供给几吋（直径多少毫米）的水管装置到红线以内，施工企业的项目司理（建造师）根据施工工程的实践需求以及拟定的施工组织规划（施工方案）装置暂时管网、在装置暂时水管时，尽量运用红线内的正式管网，假如能够运用异取而代之，应在破土动工之前先把红线内室外管线铺设到室外检查井再接通暂时管网，以便节省现场办理费中的暂时设备费用。
电通——施工企业在施工组织规划中，根据施工工期，修建物的高度和跨度，修建构配件或设备的最大分量，确认装置几台什么类型的大型笔直运送机械以及施工现场需求设置的中小型机械和施工方案中方案运用的施工电动机具，施工照明核算出出产用电，根据施工企业进驻施工现场办公，操做（干活）人数核算照明，日子用电等累计出多少千瓦供电量，要求建造单位供给满意需求的变压器或电闸总表，施工企业项目负责人依照标后规划（中标后的施工组织规划），布线接通电源装置暂时电线或电缆，亦可把红线的室外线路铺设装置到位，再接通暂时线路，节省费用开支。暂时线路要用合格产品避免漏电保证出产安全。
路通——公路交通（轿车或火车）能否直通施工现场以满意施工机械、修建材料、设备的运送以及施工劳务的进出厂。假如修建物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工组织规划中就要充沛考虑不通间隔的运送方案。假如通往施工现场有段路途松软，难以载重车辆通行，得在开工前将松软地段采纳加固技能办法满意路途晓畅。以上许多要素形成的活动物化劳动的耗费，施工企业要在商务标（经济标）的开办费中或在出资方挂号的技能经济恰谈中给予量化并用钱银办法计取出来。
场所平坦——场所内的障碍物现已悉数撤除，满意施工企业在标后规划中（中标后的施工组织规划）的出产区、日子区在施工活动中的平面布置，以及丈量修建物的坐标、标高、施工现场抄平放线
：分一级商场、二级商场、三级商场：一级商场是指国家以土地一切者和办理者的身份，将土地运用权出让给房地产经营者与运用者的买卖商场。
二级商场是指土地运用权出让后，由房地产经营者出资开发后，从事房子出售、租借、土地转让、典当kk等房地产买卖。
：是指购房者购买高楼时与银行达到典当借款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者付出，购房者所购房子的一切权将典当在银行，购房者将分期归还银行的借款及利息，这种办法称银行按揭。商业地产借款首付款为房款的50%。
：《国有土地运用证》《建造用地规划许可证》《建造工程规划许可证》《修建工程施工许可证》《商品房预售许可证》12
关于修建物而言占地上积是指修建物所占有或运用的土地水平投影面积，核算一般按底层修建面积。一般用于方案地块的修建密度，核算公式是：修建密度=占地上积/用地上积。关于平地而言
：在住所修建中，核算修建面积的规模和办法是：(1)单层修建物不论其高度怎么，均按一层核算，其修建面积按修建物外墙勒脚以上的外围水平面积核算。单层住所如内部带有部分楼层(如阁楼)也应核算修建面积。
(2)多层或高层住所修建的修建面积，是按各层修建面积的总和核算，其底层按修建物外墙勒脚以上外围水平面积核算，二层或二层以上按外墙外围水平面积核算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的修建面积，按其上口外墙(不包含采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积核算。
(4)用深根底做地下架空层加以运用，层高缺乏2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半核算修建面积。超2.2米的，核算全面积。
(5)穿过修建物的通道，修建物内的门厅、大厅不论高度怎么，均按一层核算修建面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积核算修建面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按修建物天然层核算修建面积。
(7)住所修建内的技能层(放置各种设备和修补维护用)，层高超越2.2米的，按技能层外围水平面积核算修建面积。
(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半核算修建面积；多柱雨蓬，按外围水平面积核算修建面积。
(9)杰出房子的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积核算修建面积。
(10)两个修建物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积核算修建面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半核算修建面积。
2012年8月1日起实施的《住所规划标准》（GB50096-2011）规矩，
等于套内运用面积、相应的修建面积和套型阳台面积之和。住所楼总修建面积等于全楼各套型总修建面积之和
：是指总修建面积与建造用地上积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的修建总面积，其容积率为2.0）
弥补阐明：容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称修建面积毛密度，是指一个小区的地上总修建面积与用地上积的比率。关于开发商来说，容积率决议地价本钱在房子中占的份额，而关于住户来说，容积率直接涉及到寓居的舒适度。一个杰出的寓居小区，高层住所容积率应不超越5，多层住所应不超越3，绿洲率应不低于30%。但由于受土地本钱的约束，并不是一切项目都能做得到。
容积率项目用地规模内地上总修建面积（但有必要是正负0标高以上的修建面积）与项目总用地上积的比值。
容积率是衡量建造用地运用强度的一项重要目标。容积率的值是无量纲的比值，一般以地块面积为1，地块内地上修建物的总修建面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。隶属修建物也核算在内，但应注明不核算面积的隶属修建物在外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地规模内，地上以上各类修建的修建面积总和与基地上积的比值。能够根据规划和办理需求对地下修建面积核算地下容积率。其实，一直以来都是当地政府自行规矩的，关于地下室是否算容积率[1]
，地下商业修建（商业用房）是不是容积率都做了很好的探究。不算容积率是考虑到节省用地，鼓舞开发地下空间，计入容积率是标准房地产商场，避免不良房地产开发商有缝隙可钻。容积率将直接关系到修建用地的巨细。
：建造用地规模内一切绿洲上积之和与建造用地上积之比率。（如：在10万平米的土地上有3万平米的美化面积，其美化率为30%）
美化率是一个不精确、不标准的用词，精确的提法应为“美化覆盖率”。美化覆盖率是指美化笔直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较广泛，大致长草的当地都能够算作美化，所以美化覆盖率一般要比绿洲率高一些。项目规划建造用地规模内的美化面积与规划建造用地上积之比。美化率仅仅开发商宣扬楼盘美化时用的概念，并没有法令和法规根据。法令法规中清晰规矩的衡量楼盘美化情况的国家标准是绿洲率， 绿洲率是指小区用地规模内各类绿洲的总和与小区用地的比率,首要包含公共绿洲、宅旁绿洲、配套公建所属绿洲和路途绿洲等，其核算要比美化率严厉许多。
绿洲率一般以下限操控：并不是长草的当地都能够当作绿洲率，距修建外墙1.5米和路途边线米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不论它们上面是否有美化，都不计入绿洲上积。绿洲率所指的“寓居区用地规模内各类绿洲”首要包含公共绿洲,宅旁绿洲,配套公建所属绿洲和路途绿洲等。公共绿洲内占地上积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等美化小品修建可视为绿洲。
：房子按套核算的面积，是指房子内的运用面积、墙体面积及阳台的修建面积之和。套内修建面积由套内房子运用面积，套内墙体面积，套内阳台修建面积三部分组成。17.
：房子内的净面积，即地板面积，不包含墙体、柱子等结构面积，运用面积的核算应契合以下规矩：室内运用面积按揭购墙体内外表尺度核算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺度核算：
非共用楼梯（包含跃层住所中的套内楼梯）按天然层数的运用面积总和计入运用面积：
住所运用面积包含：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
：是指层高减去楼板厚度的净审剩值。日子中，比方人的身高的净高=全体身高—鞋子高度—头发的高度，净高指的是去掉影响高度的要素外，真实的高度值。日子中称量物品等的绝对高度值。工程上的净高，指的是楼面或地上至上部楼板底面或吊顶底面之间的笔直间隔。《修建工程修建面积核算标准》GB/T50353-2005中核算规矩中多用净高，后《修建工程修建面积核算标准》GB/T50353-2013核算修建面积更改为结构净高，结构净高指楼面或地上至上部结构层下面之间的笔直间隔。
：商品房分摊的共用修建面积首要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼修建服务的公共用房和办理用房的修建面积。
：共用修建面积[1]是指由整栋楼的产权人一起一切的整栋楼共用部分的修建面积。包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值勤警卫室等，以及为整幢服务公共用房和办理用房的修建面积，以水平投影面积核算。
共有修建面积还包含套与公共修建之间的分隔墙，以及外墙（包含山墙）以水平投影面积一半的修建面积。独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，办理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。
共用分摊修建面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的共用修建面积。共用修建面积和分摊的共用修建面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人依照法令、法规的规矩对其享有权力，承当职责
：是指套内修建面积与套（单元）修建面积之比。套内修建面积=套内运用面积+套内墙体面积=阳台修建面积
：得房率：是指可供住户分配的面积（也便是套内修建面积）与每户修建面积（也便是出售面积）之比。得房率是买房比较重要的一个目标。核算房子面积时，核算的是修建面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。由于得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较适宜，公共部分既宽阔气度，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
一般多层的修建物得房率为88%，高层的修建物得房率为72%，而办公楼为55%。
