解决方案与案例

  ，将推建面约200/250/380m²风貌别墅，主力面积约250m²风貌别墅。预计四季度入市！

  在他南面，又是上海第一个上市的风貌弘安里。而它本身又很可能是静安首个上市的风貌别墅。

  说起来安里，这片风貌建筑距于1920年建成，共208幢楼房，容纳了2000余户居民，离现在已经整整104年。

  所以，很多风貌购房者对这个项目还是比较期待的。据悉，来安里地块是现阶段不多的纯风貌产品。

  项目分2个地块，北面大地块是住宅，南面是一排以虞洽卿旧址为主导的风貌商业。这样一来，整个住宅地块不会有高层的遮挡影响。

  整个地块位置是比较核心的，北横通道杨浦段预计将在月底通车，之后出行也会更方便，除了自驾，地铁10号线米左右。

  可能很多购房者免不了拿来安里与南侧的弘安里做比较。这两个项目，距离非常近，来安里属于静安，弘安里属于虹口。

  另外弘安里其中一个开发商招商，也是来安里的开发商之一，而另外一个则是近几年在上海大展拳脚的华发。

  该地块地处北站新城，老上海人习惯称它为老北站，区域历史底蕴悠久，地块内留有不少历史建筑，比如优秀历史建筑虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑，都将予以保留修缮。

  自2017年，北站新城启动征收，它是上海留改拆背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。直到2023年6月，该项目开启了公开遴选的流程，已经历时近7年的时间。

  04-05地块土地面积42696.5平方米，容积率为1.43，规划用地性质为一类住宅及商业混合用地，其中一类住宅组团用地不大于87%、商业服务业用地不小于13%。

  05-01地块土地面积9461.7平方米，容积率为1.45，规划用地性质为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，其中一类住宅组团用地不大于51%、商业服务业用地不小于33% 、社区文化用地不小于16%。

  04-05地块、05-01地块地下空间层数宜为1-2层，以住宅附属空间、停车和相关配套功能为主，具体层数和功能以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

  04-05地块沿街12米，地块内部15米；05-01地块沿街局部12米，局部24米，地块内部24米，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

  （1）地块设置建筑面积不小于2700平方米的公共服务设施，其中：文化活动室100平方米（不计容）、老年活动室200平方米（不计容）、社区级文化设施2200平方米（计容）、居委会200平方米（计容），社区级文化设施、居委会设置在05-01地块内，社区级文化设施由虞洽卿故居置换。

  公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。

  （2）04-05和05-01地块在建筑高度不变且住宅总建筑量不大于59910平方米的前提下，社区公共服务设施可跨地块统筹布局，其他经营性建筑面积的性质和比例可根据实施方案做调整，不受单地块混合用地建筑量比例限制。

  （1）根据控规，在04-03和04-05地块之间设置公共通道1条，通道宽度为4米，通道用地中的一半落于04-05地块中，需满足连续舒适的步行要求。

  与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。通道建议布局于合适位置，其位置、线型可结合方案调整。

  （2）04-05地块内应延续“总弄-支弄”鱼骨状的里弄空间肌理，规划在04-05地块内设置南北向主要弄巷4条，东西向主要弄巷1条。

  规划在05街坊内设置南北向主要弄巷1条，主要弄巷的具置及线型可结合实施方案做调整，以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

  参照控制性详细规划及相关规范要求执行。04-05地块的机动车出入口建议设置在罗浮路和东新民路。

  按照控制性详细规划、《上海市城市规划管理技术规定》有关要求及其他规范要求执行。

  东新民路、武进路、河南北路、宝山路、罗浮路等重点保护风貌界面，应延续沿街面的历史风貌特征，维持原有界面位置、高度、尺度和风貌特色。

  （1）位置：详见《上海市静安区天目社区C070102单元控制性详细规划04、05街坊局部调整（JA-03-11、JA-04-11风貌保护街坊保护规划）》。

  建筑面积：04-05地块内保留历史建筑和一般历史建筑的总建筑面积不少于5.14万平方米，05-01地块内保护建筑、文物保护点、保留历史建筑和一般历史建筑的总建筑面积不少于1.21万平方米。

  房屋用途：04-05地块一类住宅或商业，05-01地块一类住宅或商业或社区文化设施。

  （2）04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%，肌理保护范围的具体边界和占地规模以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。肌理保护范围内的建筑密度不低于55%。

  （4）优秀历史建筑：05-01地块涉及1处优秀历史建筑，建筑名称：武进路580号（虞氏故居），为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑（编号：4H006）。

  根据《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》有关要求，在优秀历史建筑的周边建设控制范围内新建、扩建、改建建筑的，应当在使用性质、高度、体量、里面、材料、色彩等方面于优秀历史建筑相协调，不得改变建筑周围原有的空间景观特征，不得影响优秀历史建筑的正常使用。该地块方案应与涉及的优秀历史建筑相协调，不应对优秀历史建筑本体造成破坏与影响。该地块方案应最大限度地考虑保障优秀历史建筑的安全，分析保护的方法的可行性。该项目如涉及优秀历史建筑本体的修缮（装潢改造），应遵循上海市优秀历史建筑修缮（装潢改造）工程相关实施管理细则，按相关规定办理相关手续。

  （5）不可移动文物：05-01地块涉及1处不可移动文物，文物名称：武进路560号楼，地址：武进路560号，文物保护级别：静安区文物保护点，占地面积：299平方米，建筑面积：749平方米。

  其他保护要求：应按照文物保护相关法规，编制单独的保护利用设计的具体方案，并通过专家评审后经区文物管理部门行政审批。文物建筑原则上应采取原地原貌修缮保护，如涉及迁移、拆卸、复建等保护方式的，必须向区政府报批。地块内或周边地块如涉及地下空间建设，对文物建筑的保留保护方式将造成影响，应结合项目建设规划，预先对文物建筑做必要的安全评估，并编制相应的保护方案采取对应的安全措施。

  1、04-05、05-01地块商业部分应全力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置零售、餐饮、休闲娱乐等商业业态。

  2、商业物业在出让期间内自持比例不低于80%，可售部分出售前须经静安区人民政府同意，按整栋出售。

  不难想象，这一重磅城市更新项目，又将带来的市中心风貌别墅，注定少数人才能珍藏。

  交通配套：项目周边4号线号线双轨环绕。靠近北横通道和外滩隧道，交通便捷。

  商业配套：周边有星荟中心、宝华城市广场等商业中心，另规划有四川北路18号街坊，作为虹口生活新地标，包含超甲级写字楼，上海首座约14,000㎡的文化博物馆。

  教育资源：周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。

  医疗资源：附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。

  2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目，房地联动价21万/㎡。这是继杨浦平凉6街坊之后，上海推出的第二个房地联动价达21万/㎡的项目！地块四至：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。