开启今天的正文前，先来给大家推荐这首美好的歌曲。前两天和远道而来的朋友一起唱K，这首歌是我选择的开场曲。作为一个曾经的摇滚歌手，曲风一下子变得温柔起来，连我自己都有些意外。其实，早在抖音把这首歌带火之前，柏松的这首《世界美好与你环环相扣》在音乐圈内就已如一池清澈的水，洗涤着浮躁的心灵。阿伦也希望借着这首歌的歌词，在北京好房子标准出台之后，让每一个人都能住上好房子，实现世界美好与你环环相扣。
上周，北京出台了好房子的新标准，阿伦也在第一时间进行了解读这两天，阿伦的老朋友、易居研究院副院长严跃进执笔了一份《北京好房子政策研究报告》。经他授权，今天阿伦全文发布一下，供业内同仁探讨。
近日，北京发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理有关技术要点（试行）》。此次政策出台，旨在推动住房供给侧改革，提升住房品质，满足人民群众日渐增长的多样化居住生活需要。政策重点围绕平原多点地区进行改革试点，将聚焦核心区域，深入推动“好房子”建设。此类标准也将引导开发商更看重产品的居住体验和舒适度，并更好满足那群消费的人的更高需求。另外，该政策的实施，也将带动区域的房地产项目升级，提升城市高水平质量的发展水平。本报告从政策总体评价、规划技术要点、市场困惑答疑、政策积极影响等四个维度进行分析。
此次北京根据“一核一主一副、两轴多点一区”城市空间结构，分圈层落实“好房子”规划建设。此次政策出台，是继《北京市高品质商品房设计导则》发布之后，逐步推动住房品质提升和住房供给侧改革的重要举措。其具备极其重大的示范性。
一是北京作为首都，住房品质提升方面扮演着引领者角色，其好房子建设的标准自然是全国的学习标杆。2024年开始，全国各地好房子的建设工作提速，尤其体现在规划设计等领域。各重点城市纷纷制定了好房子的规划建设标准和规程。这些标准和规程不仅涵盖建筑规划设计、材料选用、施工管理等多个角度，还最大限度地考虑了居民的实际的需求和未来生活的发展的新趋势，力求打造符合“安全、舒适、绿色、智慧”四标准统一的高品质住宅。在2025年各地积极地推进好房子建设的过程中，自然需要对既有的工作路线进行规范和统一。此次北京政策，有很好的示范效应。
二是北京此次政策聚焦在平原多点地区。“平原多点地区”源于“一核一主一副、两轴多点一区”的表述，其是《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的核心内容。具体来说，其包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区。此类区域占据了北京60%的供地规模，亦是好房子建设的主战场。此类标准具有普适性，对于全国各城市购房集中区域有很好的示范性。
根据此次北京政策，总体上能够准确的看出几个重要特点：好房子规划技术丰富，覆盖8项内容；规划技术通俗易懂，既对开发商有较好的指导作用，也对宣传好房子理念有更好效果。
一是此次提及的好房子的规划内容丰富，涉及八个要点：阳台、客厅、架空层、风雨连廊、共享空间、地下通道、天际线和外立面。此类内容均和好房子建设有密切关系，也涉及多方面的土地规划和建筑规划设计标准。从购房者来说，这就是房源户型等关注度最多的设计。因此，此类好房子的规划建设内容，是购房者后续会实实在在受益的，同时也是售楼处后续销售中的“卖点”所在。
二是政策相关规划技术内容通俗易懂。2024年开始全国各地纷纷制定各类好房子的规划技术标准。但一些标准的问题就在于，过于从建筑规划设计的专业角度阐述相关联的内容，最后导致购房者对此类标准“感知”不强，这也会使得好房子的理念不能更好地被吸收。当前北京政策通俗易懂，对于后续更好宣传政策效应有非消极作用。这也有助于2025年持续用力推动房地产市场的止跌回稳。
此次北京将阳台的规划设计放在了8条政策的首条，足以看出在好房子建设方面，阳台规划设计的重要性。该领域的规划设计意义在于，增强居民获得感和营造多样化生活空间，进而满足居民休憩和晾晒等需求。此次北京对阳台的设计的基本要求，提出了一个硬性指标，即投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。同时，针对三种阳台落实了不同的规定。这里首先对这三类阳台的优劣点进行分析。
根据此次政策，在不计算容积率的政策规定下，开发商能更好优化建筑规划设计，同时也增加了更多的可售面积，这对于开发商的盈利空间具有较为积极的作用。而不计算地价，意味着在设计大阳台的过程中，本身不会增加太多的地价成本。另外从产品线来看，不同阳台之间的市场偏好度会有差异，即因人而异，有助于房企依据市场情况分类推进。这里对各阳台的示意图以及规划技术指标列图表说明。
此次北京政策提出，鼓励丰富居住空间形式。从具体政策内容来看，其主要是指起居室（厅）的规划设置。需要说明的是，起居室（living room）顾名思义是供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。起居室概念在中国并不很流行，人们更多接受的是“客厅”说法。所以该部分的标题用“客厅”一词进行标注。
此次政策明确，丰富居住空间形式，满足居民宽敞明亮居住需求。同时对此类住宅的设计，主要涉及套内建筑面积超过140平方米的住宅。从规划设计方面看，主要是指在起居室（厅）设置1处挑空空间。这里对客厅挑空空间的示意图及规划设计标准做图表说明。
此次北京政策提出，合理规划利用底层架空空间。此类规划设计的目的是，为营造多样化生活场景，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能。政策明确，可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用。这里将架空层的示意图以及规划设计的基本要求列图表说明。
此次北京政策提出，鼓励设置开敞式风雨连廊。设计开敞式风雨连廊的目的，是为方便居民室外休闲活动，补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间。这里将风雨连廊的示意图以及规划设计的基本要求列图表如下。需要说明的是，其前提要求是连廊不能封闭。
此次北京政策提出，为提升小区生活宜居度、便利度，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，可结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。此类项目由房企自持，主要面向全体居营。目前此类项目设计在全国已有积极地推进。比如杭州某小区一大型的融合性居住区中，涵盖了六个小区、居民超过六千人。随着社区内年轻居民的增多，大家对健身场所的需求日益旺盛。各小区公共空间共享使用，更好促进各小区资源整合。这里将共享公共空间的示意图以及规划设计的基本要求列图表说明。
此次北京政策提出跨城市支路空间利用，明确：为优化小区空间布局，提升市政设施利用效率，可依据市政条件，允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通。
此类政策的出台，紧密关联着当前打造“好住宅、好小区、好社区、好城区”的建设方针。此类政策或和北京副中心的城市规划实践有关系。其中，北京副中心的建设实践中，紧扣“小街区、密路网”、“住宅围合布局”及“开放式街区”等前沿规划理念，将新建街区的边长设定为150至200米。此类设计的优点是地块小巧精致与细分，便于步行与功能多元化布局。缺点是，单地块规模比较小，导致土地利用率较差。且按传统的计算方式，绿地率难以达到30%的标准。基于此，关于跨城市支路空间利用的理念逐渐形成，并在通州副中心率先试点和探索。
以地下车库出入口的建设为例。按传统的开发建设模式，每个地块一般需设置2个独立的地下车库出入口及设备用房。如果多个小地块被同一开发商获得，其每个地块也需要分别设置设备用房及相关设备。但是当地下连通后，就能够大大减少车库出入口数量及设备用房规模。这样做，有助于地块内的空间布局、减少实际工程造价，并给市场更多选择。这里将北京副中心在此类领域的探索实践进行列表说明。
这里将有关规划设计的示意图及相关指标要求列图表如下。我们大家都认为，通过此类设计，将有利于更好优化地块的规划设计内容，在降低企业开发成本的同时，实实在在改善了地块开发条件，对全方位提升城市宜居属性亦有积极作用。
此次北京政策提出建筑高度局部弹性管控。明确：为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至60米）。该规定其实就是城市天际线的建设要求，本部分用“天际线”一词进行形容。这里对天际线的示意图以及规划设计的基本要求列图表说明。
此次北京政策提出，鼓励提升建筑立面品质。明确：为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。
对该政策的通俗理解是，如果某开发商选择使用高品质的材料来装饰住宅建筑外墙，这部分装饰不仅能让建筑看起来更美观和更有档次，而且在计算建筑对地块容积率的贡献时，这部分面积是不被计入在内的，相当于给了业主一个“额外”的装饰空间，不会增加建筑容积率负担。
过去几年，由于限价等因素的影响，部分住宅项目出现了偷工减料的情况，进而造成货不对板的问题，也造成了很多小区销售纠纷的现象。而新政策下，其对一些超大城市的住宅项目建筑规划设计更注重品质和外观美观性有推动作用，本质上是持续提升居住小区品质的表现。这里对建筑立面品质提升的示意图以及规划设计的基本要求进行列图表说明。
问：此次北京好房子的政策中，提及了架空层和邻里共享公共空间的建设。从功能上看，都提及了基础公共服务功能等相似内容。两者差别是什么？
答：从此类建筑形态所处的位置来看，底层架空空间能够理解为是小区一楼的通道所处位置。此类架空层建设，将兼顾小区日常活动使用，同时也与小区建筑安全等有直接关系。而邻里共享公共空间能够理解为后续新建的项目，或者是对一些空置或利用率不高的建筑进行的改造升级，如小区沿街的物业用房等。所以两者是有差异的。当然，两者也有相似性，因为本质上都是为了给小区业主提供更舒适的公共空间。在实操中，对于有条件的，可以单独设置共享空间。对于条件不足的，则可以在架空层方面做好工作。
问：此次政策明确，邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处最大面积700平方米，其建筑面积不计入容积率。对于购房者和开发商而言，利弊各是什么呢？
答：从购房者来说，类似共享空间的设置，自然增加了公共空间的场所感。尤其是对于小区中“一老一小”的人群来说，特别需要此类空间，其也有助于营造小区热闹和谐、生动活泼的氛围。开发商也是如此，这会成为其销售的卖点。而且因为此类共享空间不计算容积率，开发商的积极性会提高。当然，弊端就是，一可能会形成闲置；二是会增加投资所需成本；三也可能会产生使用上的纠纷；四也是易产生公共区域的安全问题。
答：作为中国首都和超大城市，北京所设定的好房子标准无疑具有引领性和示范性。面对土地资源的稀缺性和城市规划的严格约束，北京在好房子政策中展现出克服重重困难的决心。尽管该政策中的许多内容与国内其他城市有相类似的地方，但北京在细节上的精雕细琢和高标准要求，却凸显了其致力于打造高品质居住环境的坚定信念。从具体条款来看，北京标准较高，包括建筑外立面、天际线、客厅设计等，持续追求城市美观与建筑耐久并重的理念。当然所有城市的标准，其目标一致，即立足本地实际打造好房子。
北京好房子政策，在多个角度为房企提供了减少相关成本的可能性。例如，政策鼓励使用耐久性高品质材料来提升建筑立面品质，虽然短期内可能增加材料成本，但长久来看，这些高品质材料能减少维修和更换的频率，以此来降低房企的后期维护成本。此外，政策中关于阳台、客厅等空间的设计规定，有助于房企在规划阶段就优化建筑规划设计、提高空间利用率，由此减少不必要的建筑浪费和成本。
当然，最为核心的政策是，此次很多设计规范都有免容积率或地价计算的优惠。这显然直接降低了相关财务或投资所需成本，对于房企增强投资信心和积极做好好房子产品具有非消极作用。我们始终相信，2025年在此类鼓励政策下，企业降本增效，将投入更多精力做好产品和好设计。
此次政策将为北京市场提供更丰富的居住产品线，进一步满足人民群众多元化的居住需求。此次政策中关于阳台、客厅、共享空间等的设计规定，使房企的产品在功能上更完善、居住体验更加舒适，从而优化产品的供给能力。产品线的丰富，也进一步丰富了居住空间形式，在满足多种消费者需求的同时，促进供求平衡。
从企业层面看，其也会激发企业产品创新的积极性。举例来说，若某房企在实施好房子政策后，成功推出了多款符合政策要求的住宅产品，如带有宽敞阳台、挑空客厅的改善型住宅，以及配备共享空间、架空层的社区型住宅等，那么其产品的去化状况肯定不错，尤其是在定价合理的情况下。销售端的反馈，将进一步促进房企在产品线优化方面努力。
此次北京政策将持续提振购房需求。好房子政策通过提升住房品质，满足了人民群众日渐增长的多样化居住生活需求，自然会激发购房者的购房热情。尤其是对那些注重居住体验和舒适度的改善型购房者来说，好房子政策无疑是一个利好消息。随着住房品质的提升及积极宣传，购房者的入市节奏会加快。他们更愿意为高品质住宅支付更高的价格，反过来也增大了房企的盈利空间。
而且考虑到此类产品本身依然能够更好的降低企业的开发成本，因此在产品的质量提升的同时，房价总体会保持平稳。这也有助于进一步引导市场预期向好发展。结合2025年各类利好的购房政策和支持，购房市场的活跃态势有望持续。
为深入贯彻落实党的二十届三中全会关于进一步全面深化改革的精神，进一步落实住房城乡建设部“好房子”相关工作部署，以住房品质提升推动住房供给侧改革，以政策创新满足人民群众日渐增长的多样化居住生活需要，我委在印发《北京市高品质商品房设计导则（试行）》的基础上，总结“好房子”试点工作经验做法，配合平原多点地区土地供应，制定《北京市平原多点地区“好房子”规划管理有关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），更好指导当前阶段平原多点地区住宅审批管理。
为增强居民获得感，营造多样化生活空间，满足居民休憩、晾晒等需求，可按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度不小于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。
为丰富居住空间形式，满足居民宽敞明亮居住需求，套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置1处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。
为营造多样化生活场景，补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，作为小区公共通道、居民活动空间等使用，不得分割登记、不得分摊。对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。
为方便居民室外休闲活动，补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间，在不影响居民日常生活的前提下，可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。连廊不封闭时，不计入容积率。
为提升小区生活宜居度、便利度，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，可结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处最大面积700平方米，其建筑面积不计入容积率，建成后由开发建设企业自持，面向全体居营，不得分割登记，不得转让、抵押。
为优化小区空间布局，提升市政设施利用效率，可依据市政条件，允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通。土地尚未供应的：规划研究阶段，应为地块间连通预留条件；供地阶段，应在“多规合一”审查后规划条件中明确可连通区域的范围（以最终钉桩成果为准）；连通部分应与相邻地块同步设计、同步建设、同步交付。土地已经供应的：可申请地块间连通，连通后主体功能为交通通道，采用协议出让方式供应。跨城市支路相邻地块间连通原则上应为同一实施主体，实施主体不同的需协商一致。地块间的城市支路应与实施地下连通的地块同步设计。
为引导形成高低错落的城市天际线，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至60米）。建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积占该地块建筑基底面积之和的比例不应超过25%，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积占该地块住宅地上总建筑面积的比例不应超过30%。建筑高度局部上浮后应与周边城市空间环境相协调，避免断崖式高度变化，不得与文物保护、景观视廊、机场航空净高、微波通道等各项刚性管控要求冲突。在土地供应前，由我委各分局研究弹性管控要求，通过“多规合一”审查后纳入规划条件。
为提升建筑立面品质，住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。
以上意见适合使用的范围为顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等平原多点地区，城市副中心（通州区）可参照执行。近期已批项目可参照此要点修改完善。相关容积率计算规则需在图纸清晰表达，便于衔接后续规划监督核验、地价核实、不动产登记等工作。我委将定期开展《技术要点》实施评估工作。
